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大物业时代碧桂园服务的狂欢:上市两年市值涨逾千亿港元

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近年来物业公司上市热潮持续不断,资本涌动背后是整个行业被愈加看好。年初疫情大考使得物业服务的价值进一步凸显,物业公司作为“资产管理师”和“美好生活服务师”的形象更加深入人心。碧桂园服务(06098.HK)是物管行业最具典型的代表,其在受益于行业利好的同时推动行业的发展。

肇始于 1992 年,碧桂园现已成为中国领先的综合物业管理服务运营商,公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。截至 2020 年 6 月末,碧桂园服务在全国 31 个省/直辖市/自治区超 350 个城市拥有 2405 个物业项目,涉及合同管理面积约7. 46 亿平方米,服务业主 1000 余万人。

凭借庞大的管理规模、亮眼的经营业绩、领先的客户满意度及高度的社会责任感,年内碧桂园服务荣获中指研究院颁发的 2020 年中国物业服务百强企业综合实力第一、经营绩效第一及服务规模第一;并获亿翰智库发布的 2020 年中国物业企业综合实力TOP1、投资价值十强TOP1 及中国上市物业企业百强TOP1 等权威奖项。

而自 2018 年 6 月 19 日上市以来,碧桂园服务的市值从起先的 256 亿港元增加至如今的逾 1400 亿港元,涨幅约为4. 5 倍,成为港股物业板块绝对的市值霸主;仅是今年以来,碧桂园服务股价就从去年年末的每股25. 38 港元上行至 9 月 23 日的每股51. 05 港元,相当于翻了一倍,远甚同期港股物业板块56.5%的涨幅。

股价上涨也是一场造富运动,碧桂园服务由是缔造数个富豪高管。按照 2020 中报披露的股权数据,公司总经理李长江、副总经理肖华、副总经理郭战军分别持有碧桂园服务已发行股份的0.31%、0.11%、0.11%,在手股票市值悉数上亿元。

规模再上台阶,营收利润双增

规模是衡量一家物业公司的重要指标,上市物管企业发展的主旋律就是扩大在管面积和增大市场份额。于碧桂园服务而言,其的规模增长既靠内生式增长,也依赖收购整合实现外延式增长。

内生增长层面,碧桂园服务兄弟公司碧桂园(02007.HK)是中国最大的开发商,每年都能为其带来数以千万平米计的在管面积。目前碧桂园已获取的权益可售资源达到 16698 亿元、潜在的权益可售资源为 6706 亿元,其庞大的储备量决定碧桂园服务未来的确定性空间。

外拓层面, 2019 年碧桂园服务收购上海联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城物业等 7 家物管公司,合计增加 4000 万平米的合同管理面积;今年上半年,碧桂园服务以 135 万元收购浙江嘉杭物业27%的股权, 5 月又收购上海金晨物业,另外还以1382. 3 万元向第三方收购若干其它物业管理公司。

通过内延外拓,过往碧桂园服务的管理规模放量增长。于 2020 年 6 月 30 日,除“三供一业”外,碧桂园服务的收费管理面积约为3. 2 亿平方米,较 2019 年底新增43. 4 百万平方米。其中,来自碧桂园集团的收费管理面积为2. 34 亿平方米,同比增长36.05%;来自独立第三方的收费管理面积为8591. 5 万平方米,同比增长93.5%。特别的是,第三方收费管理面积占比由 2019 年同期约20.5%上升6. 4 个百分点至约26.9%。

碧桂园服务关联方物管面积及收入情况(来源: 2020 半年报)

碧桂园服务年初表示,预计今年增加不少于 9000 万平方米的收费管理面积。以此计算, 2020 年末其的收费管理面积将达到约3. 6 亿平方米。

由于规模的增加,碧桂园服务的财务业绩亦是相当出彩。2015- 2019 年其营收从16. 72 亿元增至96. 45 亿元,复合年增长率为56.2%;同期利润从2. 20 亿元增至17. 18 亿元,复合年增长率为67.2%。而在 2020 上半年,碧桂园服务营收同比增加27. 56 亿元至62. 71 亿元,尽管疫情导致成本支出扩大,利润仍较去年同期增长61.6%至13. 35 亿元。

碧桂园服务利润表(来源: 2020 半年报)

尤为一提的是,因为“三供一业”业务毛利率较低,上半年碧桂园服务整体毛利率由去年同期的39.2%下降2. 0 个百分点至37.2%。饶是如此,其的盈利能力却处于行业领先水平。据不完全统计, A股、H股已上市内地物业公司上半年的平均毛利率为28.69%,意味着碧桂园服务的毛利率高出平均8.5%。

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